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亡くなった人名義の不動産の名義変更をすることを、相続登記と言います。

相続登記をするには、まず、対象の不動産を事前に調査し、現在の情報を確認する必要があります。

では、亡くなった人の不動産はどのように調べればよいのでしょうか？

 

まず、お手元にある資料としては、以下のようなものが一般的です。

①不動産の権利証（登記識別情報）

②最新年度の固定資産税に関する課税明細書

 

①については、一部を既に紛失してしまっていることもありますので網羅性にかけるところがありますが、

②の課税明細書は、毎年４月から５月にかけてその年の１月１日現在の所有者（または納税管理人）に宛てて、

固定資産税の納税通知書と一緒に送られてきます（自治体ごとに呼び名は多少異なるかもしれません）ので、

不動産の名義があればこれで大体は把握できます。

課税明細書をみれば、その自治体における、その人の課税されている不動産については一覧で把握できますので便利です。

そのため、まずはこの課税明細書で確認するのがいいでしょう。

しかし、それだけでは調査として不十分です。

司法書士は、相続登記のご依頼をいただいた際は、必ず該当する自治体の税務課（資産税課）で「名寄帳（兼課税台帳）」を取得します。

初めて聞く方も多いと思います。

これは「なよせちょう」といいます。

名寄帳とは、その自治体における不動産の固定資産課税台帳を所有者別にまとめた一覧表です。

ポイントとしては、名寄帳で調査すると、

課税・非課税にかかわらず、

また、

単独所有・共有にかかわらず

すべて調査できる

ということです。

何を言っているのかよくわからないという方もいると思います。

不動産は、その人単独で所有しているものもあれば、他人と共有で持ち合っているものもあります。

また、不動産は、固定資産税がかかる物件と、かからない物件があります。

非課税物件の代表的なものとしては、公衆用道路、私道、墓地などです。

また、固定資産税には、「免税点」というものがあり、

農地や山林など評価額が低い物件を数多く所有していても、それらの合計金額が一定の金額以下の場合は固定資産税が課税されないものがあります

（大分市の場合、土地は３０万円、建物は２０万円）

そのため、役所から送ってくる課税明細書だけではその人名義の全ての不動産は調査しきれないのです。

実際、大分のような田舎では、所有する不動産のうち、「固定資産税が課税されない不動産」というものをお持ちの方が結構います。

初回の相談の際に持参いただく課税明細書をみると、自宅とその敷地のみ記載があるのでその２つだけかと思ったら、

念のため、名寄帳で調査すると敷地の前面の道路が近隣の方との共有だったり、

他の方と共有で持ち合っている農地や山がゴロゴロでてきた・・・

ということは本当によくあることです。

また、名寄帳の調査は自治体ごとに行う必要があるので、仮に「大分市にお住まいでも、実家がもとは由布市だった」という場合は、念のため由布市でも調査をする場合もあります。

そうすると、先代や先々代のままになって相続登記がされないまま放置されている物件がみつかることもあります。

その他、課税明細書上には建物の記載があるが、その建物は実はそもそも登記されていない「未登記建物」であるということもあったり、

すでに解体済みで存在しない建物の登記簿が残ったままになっているケースがある

など、相続の物件の調査は色々イレギュラーなことが多く、慎重に行う必要があります。

相続登記に際して物件を漏らすと、後から判明した場合に手続きが面倒になるケースがあります。

ようやく苦労して相続人全員から遺産分割協議書にハンコをもらったのに、

協議書の記載ぶりによっては、後日またハンコをもらい直さなければいけなくなることもあります。

最近は、「本人申請」という形で、司法書士に依頼せず自分で相続登記を出す方もいらっしゃると聞きます。

相続登記における物件の調査というものは、

私たち司法書士ですら、

万が一物件が漏れて依頼者にご迷惑をおかけしないよう、細心の注意をはらって調査をするものですので、

専門家に頼まず、ご自身で登記申請までやろうという方は、特にお気をつけて手続きを行うようにしてください。

きちんと調査をした上で相続登記をしないと、将来、物件漏れが判明した際にいらぬ費用がかかることになったり、予定通りの計画が進まないという事態もあり得ます。

昔から「餅は餅屋」といいます。

司法書士は相続登記の専門家です。

余計なトラブルを未然に防ぎ、安心して次の世代に引き継ぐためにも、相続登記はぜひ司法書士へご依頼ください。