よくある質問

　不動産（土地や建物）の売買に際して、司法書士は、売主・買主の本人確認・意思確認をすることが法律で義務付けられています。

　通常は、決済日当日に売主、買主と面談し、必要書類の授受と共に確認をいたしますので、当日、当事者ご本人に出席いただくことが原則です。

ただし、高齢・病気のため外出が困難、どうしても平日に仕事を休むことができないなど、様々な事情で取引当日に出席することが難しいケースもあります。

その場合、事前に面談をして書類の授受及び本人確認を済ませておくことができます。

また、遠方にお住いのため面談が困難な場合は、法律で定められた方法による郵送等での本人確認で対応することができます（事案によっては郵送等対応はできず面談に限る場合もあります）。

なお、決済当日ではなく事前に面談または郵送等で本人確認をする場合は、予定されている登記費用とは別に、別途費用が発生いたします。

当事務所では以下の通り、事前面談・本人確認の費用をいただいておりますので、あらかじめご了承ください。

＜事前面談の場合＞

１．当事務所で面談する場合

（１）営業時間内（平日９：００～１８：００）、平日時間外（１８：００～２０：００）

　　　特に費用はいただきませんので、なるべくこちらの方法をお選びください。

（２）休日（土日祝日）※当事務所が対応できる日時に限り

　　　11,000円

２．自宅、事務所、施設、病院などを訪問する場合

（１）営業時間内（平日９：００～１８：００）、平日時間外（１８：００～２０：００）

　　　①往復２時間以内　　　　　　11,000円　

　　　②往復２時間以上４時間以内　27,500円

　　　③往復４時間以上　　　　　　55,000円

　　　※往復３０分以内の場合は費用はいただきません。
　　　  ※交通費、宿泊費は別途

（２）休日（土日祝日）※当事務所が対応できる日時に限り

　　　上記①～③に22,000円加算

＜郵送等による本人確認＞

１．住民票上の住所地に宛てて本人限定受取郵便（転送不要）を送る場合

　　11,000円＋郵送手数料実費（本人限定・速達等）

※郵送等による確認はお電話などでご本人の意思確認が十分でき、司法書士の職責に照らして合理的と判断できる場合に限り実施させていただきます。本人限定郵便の対応が困難な場合、お耳が遠い場合、確認が十分できない場合はお断りしております。

２．EKYC（オンライン本人確認）が可能場合　※

　　5,500円（郵便手数料込み）

※当事務所では株式会社リーガルが提供する「サインルーム」（https://www.legal.co.jp/products/rss/ekyc/）を利用し、オンライン本人確認が行える体制を整えております。ご本人にてスマートフォンを操作してアプリをダウンロードし、ICチップの読取り等による本人確認が行える場合、より簡易に安全にご本人確認をさせていただきます。

＜売主の権利証がない場合＞

上記でご案内した費用は、あくまで当事者が決済当日欠席する場合の事前本人確認に要する費用です。

不動産の取引において、売主が権利証（登記識別情報または登記済証）を失くしてしまっている場合は、司法書士による「本人確認情報」（不動産登記法第２３条第４項１号）の作成が必要になりますので、その場合は、郵送等で本人確認をすることはできず、面談が必須となります（売主の居住地が遠方の場合でも来所いただくか、司法書士が訪問する必要があります）。

参考までに権利証を失くしている場合の本人確認情報作成費用について以下ご案内します。

１．基本報酬

　（１）１号書類（マイナンバーカードなど）がある場合　55,000円

　（２）１号書類がない場合（介護被保険者証など２点以上必要）77,000円

２．加算報酬

　（１）法人加算　8,800円

　（２）個人間取引加算（仲介業者なし）33,000円

※売主が決済当日欠席し、かつ、権利証がない場合、上記事前面談日当と下記本人確認情報作成費用の両方が発生いたします。

建物を取り壊した場合、「滅失登記」が必要です。

解体してすでに建物自体は存在しないのに登記簿が残り続けると、後日その土地の上に新たに建物を建てようとしたときに支障が出る可能性があります。

解体したら自動的に登記簿が消されるわけでなく、法務局に滅失登記の申請が必要です。

滅失登記の専門家は、我々司法書士ではなく「土地家屋調査士」です。

土地家屋調査士と司法書士は同じ「登記」の仕事をしますが、それぞれ役割が異なります。

お知り合いに土地家屋調査士がいない場合、司法書士に聞けば日頃付き合いがある土地家屋調査士を紹介してくれると思います。

登記費用の見積もりには、最低限、以下の資料や聞き取りが必要になりますので、あらかじめご準備の上お問い合わせください。

＜必要書類＞

①購入予定不動産の登記事項証明書（または登記情報）

②購入予定不動産の最新の評価額が分かる資料（公課（評価）証明書、課税明細書など）

＜聞き取り事項＞

①購入目的（居住用か投資用か）、属性（個人か法人か）

②金融機関から融資を受けるか、受ける場合その予定額

HPの問い合わせフォームから、「ざっくりでいいのでいくらかかりますか」、「売買代金は〇〇万円で買うのですが、登記費用はいくらですか」という質問を度々受けますが、

最低でも上記資料がない状態では見積もりのしようがありませんのであらかじめご了承ください。

所有権の保存登記は登記の中でも比較的簡単なものなので、法務局に相談をしたり、インターネットや書籍等で情報を収集して自分で申請することも出来るとは思います。

しかしながら、金融機関から融資を受けて建物を建てる場合は、他に抵当権の設定登記など同時に申請する必要がある登記がありますので、金融機関が同意しない限り司法書士に依頼せずに本人で申請することは難しいと思います。

一定の要件を満たす住宅用の家屋についての市町村長の証明書です。これを取得して所有権保存登記の申請に添付すると登録免許税が減税されます。主な要件は以下のとおりです（詳細は各市町村のHPなどをご確認ください）

1. 個人が建築し、新築後１年以内もの
2. 自己の居住用
3. 床面積が５０㎡以上
4. 店舗併用住宅の場合、居宅部分が９割以上

夫婦共働きで二人で住宅ローンを組むような場合に、どちらか一方のみの単独名義にすると、夫婦間での贈与の問題がでてしまいます。ローンの負担割合と不動産の取得割合のズレには注意してください。なお、詳しくは金融機関、税理士などにお尋ねください。

新築で建物を建てた場合、１ヶ月以内に「建物表題登記」をしなければなりません。

次に、自分が所有者であることの証明となる「所有権の保存登記」は現在の法律では義務化されていませんが、一般的には、住宅ローンを組むなど金融機関から融資を受けて建物を建てることがほとんどですので、その場合、金融機関の抵当権を設定する前提として必ず所有権保存登記が必要になります。